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二問業委會:這麼近、那麼遠,業委會成立咋這麼難?

2019年08月20日10:43  來源:人民網
原標題:二問業委會:這麼近、那麼遠,業委會成立咋這麼難?

編者按

20世紀90年代,商品房改革浪潮涌動,“業主”成為新生的社會群體,業主委員會(下稱業委會)順時而生。然而,自1991年內地首家業委會成立以來的20多年間,各地有關業委會成立難、履職難的報道頻頻見諸媒體。盡管《物權法》以人大立法的高度明確了業委會的法律地位,各地業委會發展仍未走出困境。近期,人民網派出多路記者採訪求証、請教專家學者,回顧業委會發展歷程,聚焦業委會發展困境,剖析個中深層次原因,推出“七問業委會”系列報道,對其中普遍存在的問題進行建設性的探討。同時,記者也深入調研各地支持業委會發展的新舉措及部分小區業委會履職的新做法,探討哪些成功經驗更有利於推進業委會工作向好發展。

新聞回顧:

一問業委會:“國家規定”頒布10年,各地業委會日子過得咋樣?

“5年了,業委會終於成立了。可是下一步,又該怎麼辦呢?”在成都金英匯小區業委會狹小的辦公室裡,劉勇和莫光莉兩位業委會成員四目相望。談起業委會成立的過程,兩人不約而同用了“不堪回首”來形容。

“每次投票至少都要挨家挨戶地跑上一個多月,加上設立投票點投票及電話、微信、QQ等方式委托投票,幾經周折才收集完所有業主的投票。”回憶起當時籌備業委會的那段經歷,劉勇至今仍記憶猶新,據他介紹,從成立籌備組到業委會最終成立,他們總共號召全體業主進行了3次投票,歷時3年。

隨著城市的發展,各地商品住宅小區越來越多,業主的維權意識也越來越強,成立業主委員會成為順理成章的一個選擇。然而,金英匯小區成立業委會的艱苦,在全國並非個案,業委會難成立具有普遍性。還有很多沒那麼“幸運”的小區,仍在艱難地為成立業委會而苦苦奮斗。

日前,人民網《地方領導留言板》業委會留言征集活動上線,僅10天就收到全國各地網友所在轄區的業委會問題反饋及相關建言建議近千條,其中,“成立難”成為出現頻次最高的話題。小區業委會遲遲無法成立,究竟症結何在?

武漢市武昌區業委會孵化中心首次業主大會籌備流程圖。實習生劉含曦 攝

業主信任度、參與度低,業委會籌建遇"坎"

“我們成立業委會的時候阻力和困難很多,大家都認為成立業委會有貓膩,都認為是一個肥差。”成都市中鐵北城華府業委會主任趙西安表示。

在各地,由於小區業主不信任業委會,導致業委會最終難以成立的案例比比皆是。

合肥市濱湖世紀社區工作人員介紹,“一是業主委員會委員候選人報名時,主動報名參加的業主不多,二是投票選舉時主動參與的業主不多,需要做大量的動員工作。其原因主要還是在於業主的信任度不高。”

無獨有偶,武漢市武昌區民政局業委會工作負責人張秋果也表示,居民的不信任,會讓小區在成立籌備組的過程中遇到了很大的困難。“我們作為政府部門當然是想選出對大家服務好的業委會,但是居民不這麼認為,居民認為‘我推薦的人要代表我的利益’,這就造成了業委會候選人長期不能確定,導致組建工作一直在拖延。”

對此,有專家建議,用輪流制或抽簽制的方法或許可打破業主由於信任度低而對社區公共事務缺乏參與熱情的僵局。“嘗試改變一以貫之的‘自願參選’的方式,通過推行抽簽參與或輪流參與等方式直接要求業主參加,可以有效地改善無人參與的尷尬局面,久而久之,可以在一定程度上提升業主參與的積極性和代表性。”

除了業主參與度低,“業委會成員候選人身份界定難”也成為橫亙在業主和業委會之間的大山。

“業委會候選人資格難認定,惠州某小區一紙解散籌備組”“對業主身份認定不滿,濟南一小區入住十年業委會難成立”“4人不符合業主身份,業委會成立申請被駁回”。一直以來,由於由於房屋出租、房屋交易未過戶、房屋為子女繼承財產等原因,業委會成員候選人身份始終難界定。“不知道真正的業主是誰”成為全國普遍存在的問題。例如,在銀川,根據《銀川市物業管理條例》規定,業委會成員候選人必須為房產所有人或其配偶。這一規定使得各小區在業委會籌建過程中,必須通過逐戶核實,才能確認候選人身份,為籌建工作增加了工作量和工作難度。

開發商、物業阻撓,搞業委會“真的需要勇氣”

好不容易“搞定”了業主,小區成立業委會還要面對來自開發商、物業的阻撓。

成都市成華區中鐵北城華府青秀城小區成立業委會,小區業主投票現場。致強社區工作人員供圖

“在我們唱票那天,發現有不明身份的人到了現場,我們和小區保安說了,但保安沒有理會。正當我們向街道辦反應情況的時候,發現有人在現場毀壞我們的票,我們調取監控視頻發現,人是從物管的辦公室進來的,大門的攝像頭也被調轉了方向。”回憶起小區業委會成立過程中的遭遇,成都市中鐵北城華府業委會副主任黃會明仍感慨萬千。幸運的是,被撕毀的票隻佔少數,對投票結果沒有造成太大影響,小區業委會最終成立了。

類似的情況在北京華澳中心小區也出現過。據媒體報道,華澳中心小區第一屆業主委員會在2004年因“過期”自動失效。此后長達8年時間裡,由於沒有合法的業委會,小區的各項事務都由原業委會委員焦某負責。這期間,因“北京中原華夏物業管理有限公司未經任何公開合法程序選聘即入駐小區”等問題,物業人員屢屢與業主發生沖突。

2017年初,海澱區人民政府紫竹院街道辦事處社區建設科發布公告,該小區成立業委會一事再次被提上日程。“投票箱被人搶,收集選票的志願者還被恐嚇。”據該小區業主介紹,選舉期間,不斷有人進行破壞,偽造業主授權,甚至沖擊開票現場。

相比之下,合肥市翠微苑小區業委會的成立過程更難,可謂是一波三折。據小區業委會主任張華介紹,2015年,該小區成立過一次業委會,但因個別委員對公共資金動了歪心思,成立不到半年的業委會宣告“破產”。第二次成立業委會他們吸取了上一次教訓,目前維持得還不錯。

“兩次成立業委會,開發商和上一家物業公司都曾從中作梗。”回憶這兩次組建業委會,張華不免氣憤。原來,成立業委會的過程中,業主們看到了小區的內部資料,發現有一部分公共用房竟然被開發商租出去了好幾年。根據《安徽省物業管理條例》,未經業主大會同意,物業服務企業不得擅自改變物業服務用房的用途。物業用房產生的收益,用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

“此前業主們並不知道物業用房的收入一直是開發商在收取。一旦業委會成立,我們肯定是要把這些公共用房的收益拿回來的,所以開發商不願意業主成立業委會,設置了許多‘關卡’,比如不提供相關材料。”張華表示。

此外,為了持續獲得物業用房的收入,開發商用極低的價格租賃給周圍商戶,最低的每平米月租才4元錢。部分商戶擔心業委會成立后漲租金,曾多次與業委會成員發生爭吵。其中一家商戶更是在開發商的慫恿下,與張華發生沖突,七八個人沖到張華家賴著不走,直至報警事件才平息。

2017年3月,海口海島陽光二期小區的業委會在秀英區住建局登記備案。據業委會主任盧先生介紹,業委會成立時曾遭到物業的百般阻撓。“業主們在小區門口張貼的經居委會蓋章的通告,被物業以‘亂張貼’為由全部撕掉,后經居委會和街道辦協調才解決了矛盾。”盧先生說。

“很多小區之所以要成立業委會,就是因為物業公司服務水平低,但你要成立業委會,很可能會妨礙物業公司和開發商的利益,可想而知會有阻力。”海口市住建局物業處相關負責人說。

“有關部門”常常被指不重視、不作為

2016年,海口市出台規定,到2017年,海口全市成立業委會的小區要達到80%以上。這讓海口市福海新城的業主們又看到了成立第三屆業委會的希望。

據福海新城住戶朱乃銓介紹,第二屆業委會到期后,個別業主認為前兩屆業委會作用不大,因此對成立第三屆業委會並不積極,導致小區從2011年到2016年,一直無法成立第三屆業委會。

“根據相關流程,我們小區首先向海甸街道辦事處提出申請,接著成立了籌委會,隻差最后一個步驟——街道辦輔導成立業委會。但就是這最后一個步驟,一拖就是半年多時間。”朱乃銓說,負責輔導福海新城小區成立業委會的是海甸街道辦,但一直拖著沒有全力推進,直到最后不少業主已經沒有心力再去參與此事。目前,小區換了一批人在籌備業委會,直到現在還沒有正式成立。

西安金泰假日花城小區曾面臨連歸誰管都不明確的境況,就更別提成立業委會了。幾年前,地處雁塔區的金泰假日花城小區被劃入高新區范圍,小區的歸屬問題因此成了“懸案”。小區業主告訴記者,為咨詢成立業委會的事,業主們去西安高新區管委會和雁塔區電子城街道辦跑了很多次,但兩邊都說小區不歸他們管轄。

在雁塔區民政局,工作人員拿出相關文件稱,小區地處高新區規劃范圍內且由其規劃建設,高新區應負責小區社區組建及后續管理。西安高新區管委會的工作人員同樣拿出文件,稱金泰假日花城不屬於他們管理。高新區國土資源和房屋管理局也給出了同樣的答復。幸運的是,小區於2018年正式劃分給雁塔區電子城街道辦管理,讓業主們煩心的歸屬問題總算塵埃落定。目前,金泰假日花城小區正在籌建業委會。

業主自發成立業委會,本來是好事,卻因有關部門的不重視、不作為而遲遲成立不起來,這也導致部分業主將“有關部門”告上法庭。

據媒體報道,2017年8月23日,一場特殊的審理引發關注。西安香克林小鎮小區的業主們,因未央區譚家街道辦事處以“有過拖欠物業費”為由取消四名業主代表資格,將譚家街辦訴訟至西安鐵路運輸法院。

原來,2017年初,譚家街辦同意並承諾協助香克林小鎮小區成立業委會籌備組。按照規定和程序,小區業主經過聯名推選后產生4名代表進入籌備組。但隨后,這4名代表卻因有未及時繳納物業費和拖欠物業費的行為,被譚家街辦宣布取消候選業主代表資格。

業主們認為,這一做法損害了業主權益,遂將譚家街辦訴訟至西安鐵路運輸法院。2017年8月25日,西安鐵路運輸法院一審宣判,認定譚家街辦對籌備組成員中的業主代表條件作出限制規定,減損了4名業主代表的合法權益,系濫用職權。判定業主們勝訴。

近期記者到小區走訪調查,發現案子雖然勝訴了,但由於業主內部出現了新的分歧,暫時沒有業主重新提交相關材料,香克林小鎮小區業委會截至目前仍未成立。

專家解析業委會成立難的原因

“業主委員會為什麼成立難,這已經是一個老話題了,到現在為止仍然是一個老話題。”對於業委會成立難的原因,北京市盛廷律師事務所律師畢文強在接受人民網記者專訪時從多個層面進行了分析:

在立法層面,沒有對業主大會、業主委員會等主體權益作出清晰的界定﹔不少小區組織成立業委會的成本太高,小區人口多、規模大,業主組織能力弱。政府治理層面也存在一定的缺陷:對業委會的管理既不夠重視也不夠專業,這主要體現在部門建制、人員安排上不重視,被動不作為或主動亂作為。物業公司和開發商的阻礙,讓成立業委會無異於“與虎謀皮”。此外,司法實踐中對業主組織也不支持,很重要的一個表現就在於,直到目前,業委會對應的財產都不明確,很難被列入法人范疇。

“從上述原因看,行政管理這個環節,是一個牛鼻子,它比立法環節和實際組織環節,可能都要重要。”畢文強認為,業委會的成立確實存在不少障礙,需要換位思考,在碰撞與磨合中尋求方向。(曾帆、於新怡、趙越、韓暢、肖璐欣、毛雷、吉羽、王洪江、王波、穆國虎)

 

 

 

(責編:施雲娟、楊樂)

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